EXTRACTO DE LA CONSULTA VINCULANTE DGT V1547/-25

La consultante es una sociedad limitada española utilizada por un fondo de inversión para desarrollar una plataforma de proyectos logísticos en España. Con el fin de aislar riesgos y estructurar la financiación, cada proyecto se canaliza a través de filiales íntegramente participadas. La plataforma prevé alcanzar hasta 16 inmuebles con rentas brutas anuales de unos 16 millones de euros.
Actualmente existen dos filiales operativas: la sociedad A, que desarrolla un edificio logístico de 10.736 m² sobre una finca de 17.535 m² y prevé obtener una renta mensual de 75.111 euros; y la sociedad B, que adquirió un inmueble llave en mano de 30.104 m² arrendables, con rentas previstas de 168.586 euros mensuales. Además, se negocia un tercer proyecto sobre un terreno de 64.000 m², cuya renta estimada ascendería a 210.000 euros mensuales.
La consultante ha suscrito con la entidad Z contratos para la gestión integral de los activos y para la ejecución de actividades de marketing y ventas, incluyendo la gestión de arrendamientos, la selección de inquilinos, la elaboración de informes, la coordinación de asesores y la preparación para la futura venta de los inmuebles.
En este sentido, se consulta si, conforme al artículo 5.1 de la LIS y a la doctrina administrativa reciente, las filiales pueden considerarse como entidades que desarrollan una actividad económica de arrendamiento de inmuebles, pese a que los medios materiales y humanos necesarios se encuentren subcontratados. La finalidad es determinar si las filiales quedarían fuera del concepto de entidad patrimonial del artículo 5.2 y, en consecuencia, si la consultante podría aplicar la exención del artículo 21.3 en la posible transmisión de sus participaciones, sin que resulte aplicable la limitación del artículo 21.5.a).
La DGT expone que, aunque el artículo 5 LIS exige la existencia de medios materiales y humanos para considerar que el arrendamiento constituye actividad económica, la realidad empresarial muestra que una entidad puede realizar dicha actividad aun cuando recurra a la subcontratación profesionalizada, especialmente cuando se trata de patrimonios inmobiliarios de gran volumen, con ingresos relevantes y una gestión compleja. En este caso, las filiales A y B gestionan activos logísticos de dimensiones significativas, con rentas brutas elevadas, y la consultante ha contratado con la entidad Z una gestión integral y especializada. Además, al formar parte todas las sociedades del mismo grupo mercantil, debe analizarse el conjunto de medios disponibles a nivel de grupo.
A la vista de estas circunstancias, la DGT concluye que se cumplen los requisitos del artículo 5.1 LIS y que existe actividad económica de arrendamiento, aun cuando los medios estén subcontratados. Por ello, las filiales no se consideran entidades patrimoniales y la consultante puede aplicar la exención del artículo 21.3 LIS en la eventual transmisión de sus valores, sin quedar sujeta a la excepción del artículo 21.5.a).

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