El RDL 11/2020 , modificado por el RDL 16/2020 contiene medidas de importancia en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda, respecto de las que desde ABOGADOS Y CONSULTORES efectuamos la siguiente reseña:

i.- Se establece la renovación automática de un máximo de 6 meses, de todos los contratos de alquiler sujetos a la LAU/94 que finalicen dentro del período comprendido desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 y los 2 meses siguientes al próximo alzamiento del estado de alarma (dado que la norma no exige que los arrendatarios se encuentren en situación de vulnerabilidad social, por lo que, en principio, entendemos que sería de aplicación a todos los contratos).

ii.- Se define el concepto de hogares vulnerables y/o arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, requiriendo la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

A) estar situación de desempleo o inmerso en un ERTE o ver reducida su jornada por cuidados, si es empresario, perdiendo ingresos de forma que el conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la moratoria, no llegue a los siguientes límites: con carácter general 3 veces el IPREM mensual (537,84.-€ para 2.020), con aumentos porcentuales de hasta 5 veces del IPREM para los supuestos de discapacidad, dependencia, incapacidad permanente, enfermedades graves y otras situaciones análogas.

B) que la renta de alquiler más las cantidades asimiladas a la misma (suministros y, en su caso, gastos de comunidad a cargo del arrendatario) representen el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.

C) que el arrendatario o cualquiera de los miembros de su unidad familiar no sean propietarios ni usufructuarios de una vivienda en España, salvo las excepciones derivadas de situaciones de indisponibilidad por causa de herencia, separación, divorcio o inaccesibilidad existiendo discapacitados.

iii.- Se define el concepto de gran tenedor de vivienda, atribuyéndose tal condición a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyéndose garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

iv.- Se establece una moratoria automática en el pago de la renta de la vivienda habitual para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad o económica consecuencia del COVID-19 cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, que requerirá de la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos (la norma no dice expresamente que las rentas sobre las que se habría de aplicar la moratoria habrían de estar impagadas, en todo caso, en principio, entendemos que debería ser así, en evitación de pretensiones de reembolso de lo pagado):

A) que el arrendatario solicite la moratoria en el pago o la condonación, en el plazo de tres meses desde el 1 de abril de 2.020 (la Disposición Final 4ª del RDL 16/2020 amplía este plazo inicialmente fijado en un mes).

B) que la solicitud se refiera a un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, cuyo arrendatario se encuentre en la indicada situación de vulnerabilidad social o económica consecuencia del COVID-19.

Si dentro de los 7 días laborales siguientes a la solicitud del arrendatario en situación de vulnerabilidad, no se hubiere alcanzado un acuerdo de otra clase, el RDL 11/2020 impone al arrendador calificado como  gran tenedor de viviendas la obligación de escoger entre las siguientes alternativas:

A) condonar el 50% de la rentas devengadas durante el plazo que dure el estado de alarma (desde marzo/2020 y hasta su finalización), que podría extenderse en función de la situación vulnerabilidad, hasta un máximo de 4 meses más desde que aquel se alce (entendemos que, en principio, debería referirse a rentas impagadas, en evitación de pretensiones de reembolso de lo ya pagado).

B) aplazar el pago de las rentas devengadas mientras durante el estado de alarma (desde marzo/2020 y hasta su finalización que podría extenderse en función de la situación vulnerabilidad, hasta un máximo de 4 meses más desde que aquel se alce), sin penalización ni intereses, fraccionándolas durante los 3 años siguientes a partir del plazo indicado y siempre que continúe vigente el contrato (entendemos que, en principio, debería referirse a rentas impagadas, en evitación de pretensiones de reembolso de lo ya pagado; igualmente entendemos que el aplazamiento deberá acomodarse al plazo del contrato que reste por cumplir y que se dejará sin efecto al tiempo en el que el contrato finalice; finalmente, se llama la atención, sobre la omisión relativa a las responsabilidades de los avalistas, ni la incidencia sobre los contratos garantizados por seguro de impago).

v.- Se establece una modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el pago de la renta de la vivienda habitual para aquellos contratos en los que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles, que faculta al arrendatario para obtener financiación y ayudas para el pago del alquiler, cuando el arrendador hubiere rechazado su solicitud de aplazamiento de pago o condonación (la norma no dice expresamente que las rentas sobre las que se habría de aplicar la moratoria habrían de estar impagadas, en todo caso, en principio, entendemos que debería ser así, en evitación de pretensiones de reembolso de lo pagado) que requerirá de la concurrencia de los siguientes requisitos:

A) que el arrendatario solicite el aplazamiento temporal o la condonación, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 (la Disposición Final 4ª del RDL 16/2020 amplía este plazo inicialmente fijado en un mes).

B) que la solicitud se refiera a un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, cuyo arrendatario se encuentre en la indicada situación de vulnerabilidad social o económica consecuencia del COVID-19.

C) que el arrendador no acepte ningún acuerdo sobre el aplazamiento (la norma dice “persona física arrendadora”, pero entendemos que debe ser un lapsus, pues también se circunscribe a personas jurídicas, siendo la única limitación la de ostentar o no, la condición de gran tenedor).

vi.- Se suspenden los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para los hogares vulnerables sin alternativa habitacional, durante un período máximo de 6 meses a contar desde la entrada en vigor del RDL 11/2020.

Desde Abogados y Consultores nos ponemos a su disposición para ampliar y/o aclarar el contenido de la presente normativa.

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