En España es habitual que los inmuebles adquiridos como inversión se destinen por sus propietarios al alquiler. El problema para el inquilino se presenta cuando los propietarios dejan de pagar las cuotas de los préstamos hipotecarios que gravan los inmuebles que tienen alquilados. Es entonces cuando el acreedor (normalmente una entidad financiera) inicia los trámites para poder subastar la casa y así recuperar el dinero del préstamo, ejecutándose la garantía hipotecaria.

Ante esta tesitura, la situación del inquilino de la vivienda dependerá de la fecha en la que se hubiese suscrito el contrato de arrendamiento, veamos:

Contratos de arrendamiento sobre finca hipotecada suscritos después del 6 de junio de 2013.

En caso se enajenación forzosa (venta en procedimiento hipotecario (subasta) o cualquier otra ejecución), el actual art. 13.1 LAU señala categóricamente que estos contratos se extinguirán, con la única excepción de aquellos arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad antes de la toma de razón de la hipoteca. La reforma del art. 13 de la LAU faculta a las entidades financieras para la extinguir la práctica totalidad de los arrendamientos tras su ejecución (decimos esto porque no es habitual la inscripción del arrendamiento en el registro de la propiedad y, mucho menos que la inscripción pueda verificarse antes de la toma de razón de la hipoteca).

Contratos de arrendamiento sobre finca hipotecada celebrados antes del 6 de junio de 2013.

En caso de enajenación forzosa el contrato de arrendamiento, con independencia de la duración que hayan pactado las partes tendrá, al menos, la duración mínima del art. 9.1 LAU en la redacción anterior al 5 de junio, es decir 5 años desde que el contrato inició su vigencia (p.ej., si el contrato se firmó en enero de 2012 y se ejecuta la vivienda en julio de 2015, el arrendatario, esté inscrito o no el contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad, tiene derecho a permanecer en la vivienda (pagando la renta), al menos, hasta diciembre de 2017.

Contratos de arrendamiento sobre finca hipotecada celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995:

La jurisprudencia y la doctrina están de acuerdo en que la ejecución hipotecaria no produce la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsisten también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.

Recomendaciones

Si el inquilino tiene interés en permanecer un cierto tiempo en la vivienda arrendada y quiere evitar la resolución del contrato por la falta de pago del préstamo de la vivienda que va a arrendar, resulta conveniente:

1º.- Saber si está hipotecada.

2º.- Si la vivienda está hipotecada el futuro inquilino debe tener presente que si el propietario deja de pagar el préstamo y se ejecuta la garantía (subasta), su contrato de arrendamiento quedaría resuelto de conformidad con el art. 13 de la LAU.

3º.- Si la vivienda no está hipotecada, convendría inscribir en el registro de la propiedad el contrato de arrendamiento, para así el arrendamiento tenga prioridad frente a cargas que puedan entrar en el registro con posterioridad al mismo.

Christian Díaz Delgado, abogado