LEY 12/2023 de 24 de mayo POR EL DERECHO A LA VIVIENDA – *Modificaciones Ley de Enjuiciamiento Civil (Disposición Final 5ª). EN VIGOR DESDE EL 26/05/2023

ACTOS DE COMUNICACIÓN:

Artº.150.4: se amplía el concepto de “autoridad competente” a la que deberá darse traslado de la fecha fijada para el lanzamiento sin que ya sea necesario el consentimiento de los interesados.

EN CUANTO AL JUICIO VERBAL:

Artº.439: se introducen los apartados núms.6º y 7º; a partir de ahora en los procedimientos de juicio verbal: -desahucio por falta de pago o expiración de plazo (Artº.250.1.1º); -desahucio por precario (Artº.250.1.2º).; -tutela sumaria de la posesión (Artº.250.1.4º); y, -efectividad de derechos reales inscritos (Artº.250.1.7º). Se establece como requisito de admisibilidad de las demandas

• especificar si el inmueble objeto de la demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
• expresar si la parte demandante tiene la condición de gran tenedor (se redefine el concepto de “gran tenedor”  al reducir el número de inmuebles para ser considerado como tal a 10 sin diferenciar entre personas físicas y jurídicas, este umbral podrá reducirse justificadamente cuando se declare un entorno de mercado residencial tensionado, en cuyo caso también podrán ostentar la consideración de grandes tenedores “aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito”);
• en caso de indicarse en la demanda que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar dicho extremo se deberá adjuntar a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
• si el demandante es gran tenedor, acreditar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. A tal fin se deberá aportar junto con la demanda un documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido expresamente designadas. Este requisito podrá cumplirse igualmente con 1º-la declaración responsable emitida por la parte actora conforme ha acudido a los servicios arriba indicados, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que se presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma. 2º-el documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
• además, en los procedimientos de juicio verbal en los que la parte actora tenga la condición de “gran tenedora” y el inmueble objeto de la demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, NO se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o mediación que a tal efecto establezcan las administraciones públicas. Este requisito podrá igualmente acreditarse mediante alguna de las siguientes formas: 1º-la declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda en un plazo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda sin que hubiere sido atendida o se hubieren iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que se presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la misma. 2º el documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, le objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.

Artº.440: se añade el apartado 5º, que es redundante con respecto al 4º, al reiterar que el señalamiento del lanzamiento deberá incluir el día y hora exactos en que tendrá lugar el mismo.

Artº.441: se modifican los apartados 1 bis y el 5º, añadiendo dos nuevos apartados, el 6º y 7º Apdo.1 bis: se añaden para estos procedimientos de tutela sumaria de la posesión, cuando se quiera obtener la posesión de forma inmediata del inmueble que constituya la vivienda habitual de la parte demandada, la necesidad de informar a ésta en el decreto de admisión a trámite, de la posibilidad de acudir a los servicios competentes en materia de vivienda y asistencia social. Igualmente deberá informarse inmediatamente de oficio por el Juzgado a las Administraciones autonómicas y locales competentes para que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y de existir esta, presentar al Juzgado una propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente (antes para iniciar estos trámites era preciso el consentimiento del interesado). Si las Administraciones Públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y/o social, se notificará al órgano judicial en el plazo máximo de 10 días. Si la parte actora fuese gran tenedora y junto con la demanda hubiese acreditado ya la vulnerabilidad de la demandada, en el oficio a la Administraciones Públicas competentes se hará constar esta circunstancia para que en el plazo de 10 días efectúen las propuestas de medidas de atención inmediata así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada. Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo de 10 días, el LAJ dará traslado a las partes por 5 días para que puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a la suspensión de la vista o de la fecha prevista para el lanzamiento, de ser necesaria por la inmediatez de las fechas. Una vez recibidos los escritos o transcurrido el plazo, el tribunal resolverá por auto sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones Públicas durante un plazo máximo de 2 meses si el demandante es una persona física o de 4 si se trata de una persona jurídica; adoptadas las medidas o transcurrido el plazo máximo se suspensión, se alzará automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites. Apartados 5º, 6º y 7º: todo lo anteriormente indicado con respecto a la necesidad de información a las Administraciones competentes, a las propuestas de ésta así como a la posible suspensión del procedimiento serán igualmente aplicables a los procedimientos de: -desahucio por falta de pago y expiración del plazo; -desahucios por precario; -tutela sumaria de la posesión; -efectividad de derechos reales inscritos.

EN CUANTO A LAS REFORMAS EN SEDE DE EJECUCIÓN:

Artº.549 (demanda ejecutiva): se modifican los apartados 3º y 4º, y así Apdo.3º: se extiende la ejecución directa (sin necesidad de demanda ejecutiva y cuando ya se ha solicitado la ejecución en la demanda inicial) a todos los tipos de desahucio, si bien se insiste de nuevo en la necesidad de fijar el día y hora exactos para realizar el lanzamiento. Apdo.4º: se introduce como novedad cuando la ejecución del desahucio por falta de pago o por expiración tenga por objeto una vivienda habitual, la necesidad de iniciar todos los trámites previstos en los apartados 5º a 7º (ambos incluidos) del Artº.441 LEC.

Artº.655 bis (nuevo artículo-subasta de bienes inmuebles): Si el bien objeto de subasta es un bien inmueble que sea la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda en los términos previstos por la letra “b” del apdo.6 del artículo 439 y no se haya acreditado con anterioridad, deberá acreditarse por la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. A tal fin se enumeran una serie de requisitos que coinciden prácticamente en su totalidad con los que se recogen en los apdos.6 y 7 del Artº.439 antes mencionados.

Artº.675 (posesión judicial y ocupantes del inmueble). Se reitera la necesidad de fijar día y hora exacta para realizar el lanzamiento.

EN CUANTO A LA EJECUCION HIPOTECARIA:

Artº.685. (Demanda ejecutiva y documentos que han de acompañarse a la misma). En la demanda deberá expresarse si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual del deudor así como si concurre en la parte ejecutante la condición de gran tenedora de vivienda conforme a lo dispuesto en el aportado 6º del Art.439 de esta misma Ley. Igualmente deberá acreditarse si el deudor se encuentra en situación o no de vulnerabilidad económica y tal fin se establecen los mismos requisitos expresados en el punto “c” del referido apartado 6º. del Artº.439. Igualmente si la parte actora es una gran tenedora y el inmueble objeto de ejecución constituye la vivienda habitual del deudor hipotecario, NO se admitirá la demanda en la que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes.

EN CUANTO A LA EJECUCION POR DEBERES DE ENTREGAR COSAS:

Artº.704 (ocupantes del inmueble que deba entregarse): se modifica el apdo.1º Se establece la obligación de fijar el día y hora exactos para proceder al lanzamiento.

EN CUANTO A LAS MODIFICACIONES FISCALES:

La disposición final 3ª de la ley modifica el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en el sentido de modular el recargo del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos pueden exigir a los tenedores de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Por otro lado, cabe destacar que el texto de la ley introduce modificaciones en la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda percibidos por sus titulares personas físicas y otras modificaciones en el ámbito del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Reducciones para la determinación del rendimiento neto de los arrendamientos en el IRPF

En la ley del IRPF se establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se beneficia de una reducción del 60%. La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados para los siguientes supuestos:

Los requisitos para cada tipo de reducción se deberán cumplir cuando se celebre el contrato de arrendamiento. La reducción se aplicará en tanto dichos requisitos se sigan cumpliendo.

En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).

Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente.

Se establece expresamente que los rendimientos netos positivos derivados de contratos que se hubieran celebrado antes de la fecha de entrada en vigor de la ley se beneficiarán de la reducción aplicable en la ley del IRPF -artículo 23.2- en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 – 60%- (lo que parece que se refiere a los contratos anteriores a 1 de enero de 2024, dado que la ley establece expresamente que la disposición final segunda, en la que se regula este nuevo régimen, entrará en vigor en dicha fecha, si bien la norma no es clara en este sentido).

Este nuevo régimen entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

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