El RDL 15/2020 de 21 de abril contiene medidas de importancia en relación con los contratos de arrendamiento de LOCALES DE NEGOCIO, respecto de las que desde ABOGADOS Y CONSULTORES efectuamos la siguiente reseña:
i.- Se establece una moratoria en el pago de la renta de hasta un máximo de cuatro meses para aquellos arrendatarios cuyo arrendador sea un “gran tenedor” (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos), de aplicación automática e imperativa, mediante la que se obliga al arrendador a consentir el fraccionamiento de las cuotas, sin penalización ni devengo de intereses, en un plazo de dos años a contar bien desde el levantamiento del estado de alarma, bien a partir del transcurso de los cuatro meses establecidos como umbral máximo de la moratoria (al igual que en el Decreto 11/20 no se señala expresamente que las rentas sobre las que se habría de aplicar la moratoria habrían de estar impagadas, en todo caso, en principio, entendemos que debería ser así, en evitación de pretensiones de reembolso de lo pagado; tampoco se dice nada con respecto al tratamiento fiscal -IVA o RETENCIONES- de dichas mensualidades que el arrendatario no va a percibir; ni se exige estar al corriente en el pago para viabilizar la solicitud.). Dicha moratoria deberá ser aceptada por el arrendador “gran tenedor” siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta (esta consideración podría ser una fuente de conflictos, pues los acuerdos precedentes podrían ser mas o menos beneficiosos para las partes que lo que ahora se plantea).
ii.- Se señala para el caso de que el arrendador que no sea un “gran tenedor”, que el arrendatario puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta -es importante destacar que cuando se trata de un arrendador “ordinario” queda a su criterio la aceptación o rechazo del aplazamiento, pues no se establece imposición de clase alguna-; asimismo, se autoriza a arrendador y arrendatario a llegar a un acuerdo que permita disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En caso de rescatar la fianza (que en la generalidad de los casos será de dos mensualidades de renta), el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. (en su mayor parte dichas fianzas se encuentran depositadas en los organismos al efecto creados por las Comunidades Autónomas, sin embargo ninguna referencia consta sobre este particular en el decreto, sería necesaria una coordinación entre Estado y CCAA para la tramitación ágil de dichas solicitudes de reembolso).
iii.- Los arrendatarios que podrán beneficiarse de la moratoria deberán cumplir los siguientes requisitos:
A) Solicitar la moratoria en el plazo de un mes a contar desde el 23/04/20 (fecha de entrada en vigor del RD 15/2020)
B) Tener la consideración de autónomo o asimilado, en situación de alta a la fecha de declaración del estado de alarma (14/03/2020); o, la consideración de pequeña y mediana empresa, PYME, cuyo total de partidas del activo no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
C) Que la actividad del arrendatario solicitante haya quedado suspendida debido a la declaración del estado de alarma (no se anuda la actividad suspendida al inmueble, sino al arrendatario, lo que podría conllevar problemas de aplicación).
D) Si la actividad del arrendatario solicitante no fuere de las suspendidas, acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
E) Acreditar los requisitos precedentes al arrendador mediante la presentación de un certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado; o, de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
Desde ABOGADOS Y CONSULTORES nos ponemos a su disposición para ampliar y/o aclarar el contenido de la presente normativa.
ABOGADOS Y CONSULTORES
